Jak tanio i dobrze kupić działkę budowlaną? Historia zakupu ziemi pod nasz dom.
Dopiero co wróciliśmy z dwutygodniowego urlopu i od razu wpadliśmy w wir przedświątecznych przygotowań. Zarówno w sklepach jak i w social mediach świąteczny nastrój aż kipi. Jednak poza nim nasze głowy zaprząta budowa domu. Bez większych przestojów wszystko idzie do przodu, a my planujemy kolejne prace. Aktualnie mamy gotową konstrukcję dachu i czekamy na dostawę blachy i okien połaciowych, by zakończyć kolejny etap. Mam nadzieję, że do końca roku się uda. Trzymajcie kciuki.
Na początek nasza historia.
Kiedy zacząć szukać działki budowlanej?
Gdzie szukać działki pod budowę domu?
Na co zwrócić uwagę przed zakupem działki?
Ogłoszenie było świeże, więc szybko skontaktowaliśmy się z właścicielem, poznaliśmy szczegóły. Niezwłocznie pojechaliśmy na miejsce, obejrzeliśmy teren. Ziemia na tyle nam się spodobała, że już zaczęłam rozmyślać nad bryłą domu, który tam postawimy. Wszystko szło w dobrym kierunku. Rozeznaliśmy sprawę mediów, które są do działki doprowadzone. Nie było najgorzej, prąd i woda w działce, gaz w ulicy (ok. 100 m przyłącza). Cena nie była może niska, ale stwierdziliśmy, że za te parametry jesteśmy w stanie tyle zapłacić. Wstępnie dogadaliśmy się z właścicielem, ale przed jakąkolwiek umową złożyliśmy wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (w naszej gminie nie ma miejscowego planu zagospodarowania). Na ten dokument czeka się około miesiąca, więc bardzo się denerwowaliśmy, czy ktoś nie sprzątnie nam okazji sprzed nosa. Ale było warto czekać. Na mapie dołączonej do decyzji, na terenie działki znajdowała się kopalnia żwiru, czyli dziura w ziemi na około pięć metrów głębokości. Oczywiście w terenie wszystko było zasypane. Gdyby nie fakt, że z wykształcenia jesteśmy budowlańcami i mamy świadomość pewnych technicznych uwarunkować, machnęli byśmy pewnie na to ręką i kupili teren. My zaczęliśmy jednak drążyć i dowiadywać się co to była za kopalnia, kiedy została zasypana i co najważniejsze, czym ją zasypano. Tu wieści znów nie były dobre i po zasięgnięciu opinii geologa, z bólem serca, zrezygnowaliśmy z zakupu. Posadowienie budynku na takim terenie mogłoby okazać się bardzo kosztowne, najprawdopodobniej wiązałoby się z wymianą całej masy gruntu, co zabrałoby mnóstwo czasu i pieniędzy. To było pewnie około dwa lata temu. Działki nadal stoją puste i nikt ich nie kupił. Zapewne nasze obawy były uzasadnione.
Kolejne ogłoszenie znów rozbudziło nasze nadzieje. Działka była trochę mała (800 m2), ale miała wszystkie media i była tam, gdzie najbardziej chcieliśmy. Pojechaliśmy ją zobaczyć. Nie był to szczyt marzeń, ale byliśmy już dość zdesperowani i wstępnie zdecydowaliśmy, że ją bierzemy. Spotkaliśmy jednak sąsiada. zapytaliśmy, jak się mieszka w okolicy, jakie są plany związane z infrastrukturą itp. Od słowa do słowa, dowiedzieliśmy się, że na równoległej ulicy, od niego przez płot, jest pusty teren, który kilka lat wcześniej wystawiony był na sprzedaż, ale nie było chętnych. Dostaliśmy adres właścicieli i jeszcze tego samego dnia pojechaliśmy zapytać czy nadal można ją kupić. Działka była ogrodzona, również kompletnie uzbrojona, zadrzewiona i z metrażem, który zakładaliśmy czyli niecałe 1100 m2. Właścicielką okazała się starsza Pani, która uprawiała tam swego czasu warzywa. Jednak od paru lat nie miała już na to sił i teren leżał odłogiem. Wstępnie zgodziła się, że chce ją sprzedać. Wieczorem dostaliśmy telefon z informacją o cenie. W pierwszej chwili nie byliśmy pewni czy dobrze usłyszeliśmy. Cena była prawie o połowę niższa niż cena rynkowa. Zaczęliśmy szukać haczyka, ale takiego nie znaleźliśmy. Kobieta nie miała pojęcia o aktualnych cenach i rzuciła kwotę z Księżyca. Umówiliśmy się na spotkanie by podpisać umowę, bo okazja była nie lada. Kolejny telefon, są nowi chętni na zakup i dają wyższą cenę. W rzeczywistości pewnie takowych nie było, a Pani zorientowała się, że cenę podała za niską. Co było począć, przebiliśmy odrobinę ofertę potencjalnej konkurencji. I tak ostateczna cena była okazją, na którą tak długo czekaliśmy. Po podpisaniu umowy przedwstępnej zaczęliśmy załatwiać formalności. Żeby nie było tak kolorowo, okazało się, że w księgach wieczystych jest bałagan, który trzeba wyprostować przed zakupem. Było tych zawiłości sporo, już nawet dokładnie nie pamiętam co było po kolei, ale w rezultacie od podpisania pierwszej umowy, do ostatecznego aktu notarialnego minęło niemal pół roku. Był to bardzo nerwowy czas, bo już zdążyliśmy się przyzwyczaić do faktu, że tam stanie nasz wymarzony dom, a ryzyko, że ktoś nas podkupi nie było wcale takie małe. Ale w końcu się udało! Mniej więcej rok temu zostaliśmy właścicielami ziemi pod nasz nowy dom. Jak się tu będzie mieszkać? To się okaże, ale na dzień dzisiejszy jesteśmy bardzo zadowoleni.
O czym należy pamiętać szukając terenu pod budowę domu.
Jak widzicie historia była dość burzliwa i kosztowała nas odrobinę nerwów, ale opisałam Wam ją tutaj, żebyście mogli skorzystać na naszym doświadczeniu i uniknąć pewnych wpadek. W podsumowaniu chciałabym Wam zwrócić uwagę na pewne ważne kwestie, o których musicie pamiętać szukając terenu pod budowę domu. Wiadomo, że przyspieszone bicie serca jest kluczowe, ale niech głowa też ma coś do powiedzenia.
A więc, jakie są Twoje priorytety?
- odpowiednia lokalizacja - wieś, miasto, przedmieścia
- czy w działce lub najbliższej okolicy są wszystkie potrzebne media - woda, prąd, kanalizacja, gaz, jeśli nie, to dowiedz się czy są plany rozbudowy sieci
- jaki kształt działki Ci się podoba
- czy chcesz mieć bliskie sąsiedztwo czy wolisz dom na uboczu, czy infrastruktura typu przedszkole, szkoła, sklepy, komunikacja miejska są w satysfakcjonującej Cię odległości
- ile jesteś w stanie wydać za działkę, która spełnia Twoje oczekiwania? Na jakie odstępstwa jesteś w stanie pójść, by zejść ze zbyt wysokiej ceny?
To o czym pisałam wcześniej, czyli gdzie szukać działek.
- ogłoszenia w Internecie
- biura nieruchomości, może traficie na bardziej profesjonalne niż my
- pytać ludzi! Jeśli podoba Ci się jakaś okolica, albo znalazłeś ziemię, którą chciałbyś kupić pytaj ludzi. Sąsiedzi często wiedzą rzeczy, o których nie dowiemy się w biurze nieruchomości. A nuż, tak jak my, złapiecie okazję? Może ktoś kiedyś chciał działkę sprzedać, ale się poddał i już się nie ogłasza? Z naszego doświadczenia wiem, że ta metoda jest najlepsza. Próbujcie!
Co należy sprawdzić przed podpisaniem umowy na zakup działki?
Jest parę spraw, które należy wyjaśnić przed ostatecznym zakupem:
- wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy lub wyciąg z miejscowego planu zagospodarowania - by uniknąć takich niespodzianek jak zasypana kopalnia np. żwiru, tak jak w naszym przypadku oraz aby dowiedzieć się jaki dom można na niej wybudować
- informacje o dostępnych mediach i ewentualnych planach rozbudowy sieci
- poznać plany rozwoju okolicy - czy planowane jest utwardzenie nawierzchni, budowa chodników itp. Można podpytać w Urzędzie miasta lub w Urzędzie Gminy w dziale infrastruktury
- sprawdzić wpisy w księgach wieczystych, czy na pewno wszystkie są w porządku (oficjalna strona EUKW -> LINK). Jeśli nie, to należy wszystko wyprostować przed ostatecznym podpisaniem umowy zakupu. W razie wątpliwości warto skonsultować się z notariuszem, my tak zrobiliśmy.
Od czego zależy cena działki pod budowę domu?
Na pewno znacie już swój budżet na planowany zakup. Aby urealnić jednak swoją moc nabywczą należy zdać sobie sprawę od czego tak naprawdę zależny jest koszt działki. A ma na niego wpływ kilka kluczowych czynników:
- lokalizacja, im bliżej większego miasta tym drożej, ale są też prestiżowe okolice, które także mają wygórowane ceny
- dostępne media - im więcej, tym drożej, prosta zasada
- rodzaj działki (budowlana, letniskowa, rolna) - tu trzeba pamiętać, że działka budowlana zawsze będzie miała najwyższą cenę
- i na koniec koniunktura na rynku nieruchomości, która tak naprawdę wpływa na cenę najbardziej.
Mam nadzieję, że nasza historia i wynikające z niej wnioski będą i dla Was pomocne. A cały artykuł okaże się na tyle wartościowy, że unikniecie potencjalnych wpadek związanych z tak poważnym przedsięwzięciem, jak zakup działki pod wymarzony dom.
